Stambeni krediti

[Ira]

Ne pricasmo o tome vec o kapari. Kapara je limitirana na 2 nacina, objasnjeno nekoliko puta, u % (10) i iznosu (10k eura) koji se moze platiti gotovinski.

Milosu su trazili 20% kapare a to je nekih 20k eura koji bi trebao da plati u kesu. To jednostvano ne pije vodu, ni po zakonu ni po praksi. I treba da oduva prodavce i agenta. Ili da, ako im je (svima) stalo do prodaje, da ih utera u zakonske okvire i pozitivnu poslovnu praksu.

A ti brkas pojmove, kapara=kaparisati ili rezervisati i ona samo tome sluzi. Dakle, potpisivanjem predugovora i isplatom kapare nekretnina se povlaci sa trzista. Ona je sa jedne strane garancija ozbiljnih namera kupca a sa druge strane daje kupcu vremenski okvir da preko kredita obezbedi nedostajuća sredstva. Standardno se ista vraca kupcu ukoliko mu banka ne odobri kredit. A ne vraca ako mu se iz cista mira digne pa odustane od kupovine.

Ostatak do pune cene nekretnine moze biti placen potpuno iz kredita, potpuno iz gotovinskih sredstava kojima kupac raspolaze ili delimicno iz oba izvora. Tu deo novca koji kupac ima i kojim placa deo ukupne cene naravno da umanjuje ukupan iznos kredita koji se podize, posledicno je i rata manja ali to je stvar gotovinskog ucesca u kupoprodajnoj ceni a sa kaparom nema bas nikakve veze. Da ne bude zabune gotovinski nije =keš već su to sredstva koja su na bankarskom računu kupca i moraju biti bezgotovinski/virmanski isplaćeni sa bankovnog računa kupca na račun prodavca.

Pisano je ranije sta je kapara, i cemu ista sluzi. Isplata dela kupoprodajne cene prilikom zakljucenja predugovora je avans, a ne kapara.

 

[gogo23]

Tako je, taj termin piše i u predugovoru ali je uobičajeni narodski termin kapara.

Koji tačno zakon definiše 10% kapare?

Pozitivna poslovna praksa. 10k eura keša je regulisano zakonom o deviznom poslovanju.

 

[ak47]

Evo da se oglasim i ovde.

Sutra potpisujem predugovor za stan i uplacujem ucesce. Sobzirom da ce stanovi da budu brzo useljivi potrebna je colokupna suma da se uplati u narednom periodu.

Nekretnina kosta 134.000, a ja sam se odlucio da uplatim 34.000 ucesce iako sam imao jos 10ak hiljada mozda da prisaberem.

E sad, odlucio sam se da uzmem 100.000e kredita na 10 godina, rata bi bila 1050 eura, sobzirom da imam za trece dete od drzave oko 150e mesecno narednih 10 godina, racunam da mi je rata 900e. Imajuci u vidu da se nekretnine u tom delu grada izdaju za oko 500+ eura, racunam da bi mi rata bila 400e sto bez problema u ovom trenutku mogu da izdvojim a da me ne gusi.

E sad, imajuci u vidu mnoge okolnosti, kako se priblizava dan, sve vise razmisljam da uzmem na duzi rok da ne bi sebe dovodio u neku sutuaciju bezveznu... Citao sam da moze do milion dinara godisnje da se umanjuje pa imam dilemu oko toga.

Ako bi se odlucio npr da uzmem na 12, 13 godina, i ako bi uspeo da iskesiram 3,4 puta po tih milion, u prvih par godina da li bi mnogo vise platio kamatu posto mi u banci kazu mozes platiti po milion bez provizije?

nadam se da razumete pitanje...

I jos nesto, kakva su vasa iskustva, dvoumim se izmedju erste i nlb komercijalne banke...

 

[= IGY =]

To zavisi od tebe najvise ali ako si disciplinovan sa stavljanjem para na stranu i prevremenom otplatom ja sam uvek za duzi period i manju ratu.

Vrlo je prosto, zivot moze uvek neprijatno da te iznenadi, ako je rata manja veci je manevarski prostor.

Konsekvenca je da se mora biti disciplinovan i odvajati sa strane za prevremenu otplatu.

Cak i taj penal za 2 mil rsd bi bio 1% sto je 20k rsd, nista strasno.

Takodje uvek postoji opcija za refinansiranje kada budu povoljniji krediti itd.

Formula je milion, nepostoji tacan odgovor jer svi vodimo razlicite zivote, jedini tacan pogled je da gledas da obezbedis sebi sto veci manevar za ne daj boze.

 

[baltam0s]

1% na iznos preko 1mil, ne na ukupnu sumu prevremene otplate.

 

[jddipqd]

Ako bi se odlucio npr da uzmem na 12, 13 godina, i ako bi uspeo da iskesiram 3,4 puta po tih milion, u prvih par godina da li bi mnogo vise platio kamatu posto mi u banci kazu mozes platiti po milion bez provizije?

Ovo možeš sam da izračunaš uz pomoć nekog od kreditnih kalkulatora, recimo https://efektiva.rs/pocetna-bankarski-klijenti/kalkulatori/

Prvo uneseš 10 godina, uneseš iznos i kamatnu stopu i vidiš koliko ukupno daješ za kamatu u tom slučaju.
Onda uneseš recimo 13 godina, zabeležiš koliko si glavnice i kamate ukupno uplatio u prvoj godini.
Zatim u kalkulatoru uneseš iznos kredita - uplaćeno glavnice dotad - 1M RSD prevremene, i staviš 12 god, i opet zabeležiš koliko glavnice i kamate plaćaš u prvoj godini.
To ponavljaš koliko godina hoćeš, i ukupan iznos kamate će ti biti zabeležena kamata iz svih godina kada si radio prevremenu, plus ostala kamata iz posledenjeg obračuna.

 

[DjoleMC]

Ne plaćaš nikakvu kamatu u slučaju prevremene otplate, smanjuje ti se glavnica za ceo iznos koji si uplatio. Evo ti moj primer: imao sam kredit 85000, rata oko 560e u tom momentu. Posle godinu dana sam prevremeno otplatio oko 80.000 (nešto manje, nebitno), sad mi je rata 30e mesečno. Platio sam oko 720e penale za prevremenu otplatu (1% na 72000, pošto do 8000e nema penala)

 

[alfaunits]

@ak47 detalj: ako se izdaje stan za 500e (sto znaci ugovor na toliko i toliko placaju), racunaj 300-350e da dobijas.
Jer ce biti praznog hoda, bice neplacanja, bkce popravki koje neces naplatiti (opet neplatise znaci), i amortizacija.
Ako imas srece da nemas neplatise, mozda 350-400e da racunas maks u proseku.
Tu ne racunam porez uopste! Da njega uzimam u obzir, to je odmah maks 350-425e (zavisi da li se prelazi godisnji porez).

 

[eagle23]

Ovo možeš sam da izračunaš uz pomoć nekog od kreditnih kalkulatora, recimo https://efektiva.rs/pocetna-bankarski-klijenti/kalkulatori/

Prvo uneseš 10 godina, uneseš iznos i kamatnu stopu i vidiš koliko ukupno daješ za kamatu u tom slučaju.
Onda uneseš recimo 13 godina, zabeležiš koliko si glavnice i kamate ukupno uplatio u prvoj godini.
Zatim u kalkulatoru uneseš iznos kredita - uplaćeno glavnice dotad - 1M RSD prevremene, i staviš 12 god, i opet zabeležiš koliko glavnice i kamate plaćaš u prvoj godini.
To ponavljaš koliko godina hoćeš, i ukupan iznos kamate će ti biti zabeležena kamata iz svih godina kada si radio prevremenu, plus ostala kamata iz posledenjeg obračuna.

Jako dobar alat iz domace kuhinje sa odlicnom vizualizacijom.

Upisu se osnovni podaci oko kredita i onda moze da se simuliraju iznosi i periodi delimicnih otplata i kako to utice na smanjenje kamate...

https://annuity.dzoni.dev/

 

[ak47]

Odlicni alati, ali da li je tako u praksi i da li pri ponovnom preracunavanja kredita ide ugovorena kamata ili kamata na taj dan?

 

[nevena_zz]

Uzela sam početkom meseca stambeni kredit u banci Intesa po fiksnoj kamati od 5,03. Naime, oni trenutno (mislim do kraja godine) imaju novi kreditni proizvod - mladi do 35 godina starosti imaju prava na preveremenu otplatu kredita bez penala u bilo kom trenutku i neko besplatno osiguranje od gubitka posla u prvoj godini.

 

[= IGY =]

Ja svaki put kada procitam pogodnosti nasih banaka stomak mi se okrene.

Procenat mladih koji skupe za ucesce je 5% populacije a ovih sto mogu prevremeno da otplacuju je 0.1%.

 

[jddipqd]

Odlicni alati, ali da li je tako u praksi i da li pri ponovnom preracunavanja kredita ide ugovorena kamata ili kamata na taj dan?

Pa kamata koja je trenutno važeća. Ti prevremenom otplatom smanjuješ glavnicu, ništa drugo se ne menja (osim iznosa rate, naravno).

 

[nevena_zz]

Ja svaki put kada procitam pogodnosti nasih banaka stomak mi se okrene.

Procenat mladih koji skupe za ucesce je 5% populacije a ovih sto mogu prevremeno da otplacuju je 0.1%.

Ne znam, meni se ovo fantastično uklapa u planove... Napisala sam iskustvo jer nisam primetila da se nešto posebno reklamira ta pogodnost a nekome može pomoći da se lakše odluči...

 

[Nikola mJet]

Uzela sam početkom meseca stambeni kredit u banci Intesa po fiksnoj kamati od 5,03. Naime, oni trenutno (mislim do kraja godine) imaju novi kreditni proizvod - mladi do 35 godina starosti imaju prava na preveremenu otplatu kredita bez penala u bilo kom trenutku i neko besplatno osiguranje od gubitka posla u prvoj godini.

Ako si uzela zivotno osiguranje svakako imas pravo na prevremenu otplatu sa tim.

 

[nevena_zz]

Ako si uzela zivotno osiguranje svakako imas pravo na prevremenu otplatu sa tim.

Nisam uzela životno osiguranje. Postoji obavezna polisa osiguranja nekretnine i to besplatno osiguranje tokom prve godine otplate kredita (kasnije se naravno plaća, ali može da se otkaže).

 

[Nikola mJet]

Ja sad uzimam i ako uzmem zivotno time sticem pravo na prevremenu otplatu. Oko 100e je zivotno i tako nesto i osg nekretnije na godisnjem nivou.

 

[alfaunits]

Bez zivotnog osiguranja nema pravo na prevremenu otplatu? Why? (Nisam upucen)

 

[scouser]

Verovatno je mislio na prevremenu otplatu bez penala, preko milion dinara.

 

[alfaunits]

I ja, cudi me kako je to vezano?

 

[scouser]

Nemam pojma. Možda je neka pogodnost.

 

[KingGizzard]

Ja svaki put kada procitam pogodnosti nasih banaka stomak mi se okrene.

Procenat mladih koji skupe za ucesce je 5% populacije a ovih sto mogu prevremeno da otplacuju je 0.1%.

Banke u principu ne daju značajne pogodnosti u zvaničnim ponudama, najviše što od njih može da se dobije u pregovorima je niža marža, i to samo u određenim slučajevima.

Svakako ko može, treba da iskoristi glavnu pogodnost koja je trenutno na snazi, a to je kamata od 5.03%, limitirana uredbom države koja ističe krajem godine.

 

[milos88nbg]

Pozdrav, u procesu smo kupovine stana preko otp banke..stan je uknjizen i to je uredno,ali u katastru postoji zabelezba na zgradi. Ta zabelezba se odnosi na nesto u zgradi,suteren podrum,potkrovlje ali stan je uredno cist i uknjizen..stan se inace nalazi u potkrovlju
nije klasicno potkrovlje vec 3 sprat tj poslednji ali se tako vodi,stan je regularan
u banci traze izvod iz katastra da se zabelezba ne odnosi na taj stan.
da li je neko imao slicnu situaciju i da li to moze da pravi problem
da li neko zna koliko bi u katastru to moglo da se ceka jer prodavac ima zakazan sastanak za ponedeljak...
danas potpisan predugovor i data kapara

 

[maxy]

Trebalo bi da postoji opcija da se stvar malo ubrza uz naknadu (legalno, ne mislim na mito). Katastar ima zakonsku obaveza da odgovori na zahtev u nekom roku (zaboravih koliki je rok).

 

[DjoleMC]

Verovatno agent ima neki kontakt u katastru da to malo ubrza. Inače su mnogo spori. Još ako mora da se sačeka i neki rok za žalbu, onda barem nedelju-dve

 

[milos88nbg]

Agent nam je nesposoban nazalost

 

[maxy]

Agent valjda radi za neku agenciju koja verovatno ima veze

 

[vatrogasac53]

Svakako ko može, treba da iskoristi glavnu pogodnost koja je trenutno na snazi, a to je kamata od 5.03%, limitirana uredbom države koja ističe krajem godine.

Hoće li se produžiti ova mera šta kaže čarobna kugla?

 

[scouser]

Pozdrav, u procesu smo kupovine stana preko otp banke..stan je uknjizen i to je uredno,ali u katastru postoji zabelezba na zgradi. Ta zabelezba se odnosi na nesto u zgradi,suteren podrum,potkrovlje ali stan je uredno cist i uknjizen..stan se inace nalazi u potkrovlju
nije klasicno potkrovlje vec 3 sprat tj poslednji ali se tako vodi,stan je regularan
u banci traze izvod iz katastra da se zabelezba ne odnosi na taj stan.
da li je neko imao slicnu situaciju i da li to moze da pravi problem
da li neko zna koliko bi u katastru to moglo da se ceka jer prodavac ima zakazan sastanak za ponedeljak...
danas potpisan predugovor i data kapara

Piše u listu nepokretnosti za tvoj stan da li ima neki teret.
Odeš kod javnog beleznika i izvadiš list nepokretnosti za tvoj stan (poseban deo) i to je to. Kakav izvod iz katastra?

 

[milos88nbg]

bili smo kod beleznika tj notara na potpisivanju predugovora i oni su to izvadili..kao sto rekoh stoji zabelezba na zgradu koja obuhvata potkrovlje,a stan se zvanicno nalazi na poktrovlju.
stan redovno uknjizen i sve okej,ali banka trazi potvrdu da se zabelezba ne odnosi na stan vec samo na zgradu...agencija nesposobna i da nismo ovo sami provalili ne bi ni rekli niti pribavili dokument...juce se pravdaju kako banke to ne traze,pa onda kako ne mogu da veruju da ce to trebati...a vamo traze 2% za proviziju