Stambeni krediti

[DjoleMC]

Da li je neko u skorije vreme uzimao stambeni kredit, pa da napise iskustva...

Koja banka je najpovoljnija, koja varijanta kredita, da li ste isli preko neke agencije...
Bilo kakav savet ili iskustvo je dobrodoslo

 

[Čika_Kure]

?
Kakve agencije?
Nekretninu kupuješ preko agencije ili ne, još nisam čuo da postoji agencija koju klijent unajmljuje za ishodovanje stambenih kredita od banke.

Ja sam uzimao stambeni kredit preko Intese pre tri godine.
Opredelio se za njih jer su bili najpovoljniji.
Što se tiče kvaliteta usluge i stručnosti totalni su krš, jer gospođa koja samo to radi u Intesa casa ne zna da kaže hodogram postupka ishodovanja kredita, koji dokument, kad i u kojoj formi treba (overen/neoveren i sl.).

U suštini se sve svodi na to da se naoružaš strpljenjem, i budeš spreman da svako malo trčiš po neki dokument koji su prvi put pomenuli, odnosno da se predomišljaju i menjaju sadržine izjava koju si ti sami poslali. I to, po pravilu kad ih već potpišeš i overiš kod notara.

Polusvet.

 

[DjoleMC]

Postoje sad neke agencije koje ti navodno pomazu da zavrsis celu pricu oko kredita, nisam se udubljivao u to, zato sam pomenuo.

I meni se cini da je intesa medju povoljnijim, pogledao sam ponudu nekoliko banaka. Mada koliko shvatam, sve te ponude na sajtu su informativne, treba otici u banku da bi dobio konkretne informacije.

NLB i OTP banka takodje deluju povoljnije od drugih..

 

[danijel00]

Djole, kreneš od banke gde primas platu, pa pregovaras. Ništa na sajtu nije relevantno.
U erste dobiješ lep crtež sta se kad radi i ja sam vrlo zadovoljan njima.

 

[Čika_Kure]

Mislim da ti agencija ne treba ako si iole pismen, svakako gomilu stcari moraš uraditi lično i ne možeš preko posrednika.

Što se tiče same ponude, dobro si slapirao, moraš otići da bi dobio potpunu informaciju, a ovo sa sajta je informativno, često i netačno.
Takođe, većina banaka su spremne da "izjednače" ili daju malo bolju ponudu od zvanične ponude druge banke. Kao pijaca.

Što se tiče cene koštanja traži da ti urade bruto kalkulacije, dakle nikakva nominalna, efektivna kamatna stopa, Nkosk, obrada, već samo da ti izračunaju koliko uzimaš u eur i koliko te to na kraju košta.

Ukoliko uzimaš fiksnu (a ne promenjivu kamatnu stopu) praktično u cent znaš svaku ratu u narednih 15-20 god, kurs i inflacija (tj. koliko je rata u dinarima svakog meseca) je jedina nepoznata, ali bar ne gledaš u pasulj koliko će biti belibor, euribor i sl. sran.a.

 

[old_bookmaker]

I meni se cini da je intesa medju povoljnijim, pogledao sam ponudu nekoliko banaka. Mada koliko shvatam, sve te ponude na sajtu su informativne, treba otici u banku da bi dobio konkretne informacije.

Moraš da ideš od banke do banke. Mi smo pregovarali sa svakom većom bankom i svašta je u opticaju bilo (od smanjivanja obrade i nekih drugih ustupaka, do smanjivanja kamatne stope u promilima). Na kraju sam uzeo u Erste jer je to tada bila jedina banka koja nije tražila osiguranje kredita kod nkosk-a i nije imala famoznu obradu kredita.

U banka Intesi mi službenica rekla "Eh da ste 10 godina mlađi" , naravno da sam joj odgovorio na konkretan način, mada se konstatacija zapravo odnosila na obavezno životno osiguranje (koje kod Erste opet nije bilo obavezno).

Te agencije verovatno "obilaske" rade za tebe ali nema tu pregovaranja, a bankari ko bankari vole da pregovaraju, pogotovo šefovi ekspozitura.

 

[DjoleMC]

Hvala na informacija a, krenucu od intese, pa nlb i erste, da vidim ko sta nudi.

Krediti sa fiksnom kamatnom stopom su dosta skuplji, videću šta nude..

Jeste li uzimali životno osiguranje, koliko to košta? Deluje mi kao korisna stvar...

 

[Čika_Kure]

Hvala na informacija a, krenucu od intese, pa nlb i erste, da vidim ko sta nudi.

Krediti sa fiksnom kamatnom stopom su dosta skuplji, videću šta nude..

Jeste li uzimali životno osiguranje, koliko to košta? Deluje mi kao korisna stvar...

Kad sam ja uzimao fiksna kamata je bila 2,92% godišnje, a promenjiva oko 2,40% sa negativnim euriborom.
Ono što se tada nije znalo, a moglo se desiti (a i još može, ali verovatno neće zbog korone) da euribor skoči na 4,8% kao 2008. godine, pa onda plaćaš 7,8% godišnje, zato mi je bila sigurica da plaćam 0,5% više za fiksnu kamatnu stopu, nego 5% više godišnje ako euribor skoči.
Tada (u januaru 2018. godine) sam imao neke dojave od drugara koji rade u bankama da su procene nekih firmi koje su njihove banke plaćale predviđale ulazak euribora u plus do kraja 2020. godine, ali to se zbog korone fakat nije desilo.

Životno osiguranje u Intesi ne mora, ali mora osiguranje stana od minimalno poplave i požara (ja sam još osigurao i od provale i oštećenja stvari i stakla), a to te izađe oko 7500din godišnje. Dakle simbolično.

EDIT: Zaboravih da dodam, meni je jedino Intesa nudila istu fiksnu kamatu tokom celog perioda otplate, a sve ostale banke reevaluaciju nakon 5 godina, pa ako su se stvari promenile na bolje po mene kamata ostaje ista, ako su se promenile na bolje po njih kamata se koriguje na više. Takođe jedini su mi ponudili prevremenu otpatu kredita bez ikakvih dodatnih provizija i naknada i bez ograničenja iznosa koji je može prevremeno otplatiti.

 

[old_bookmaker]

Životno je korisna stvar ako si do 30 god. Polisa koju ugovaraš (polisa koja je vinkulirana u korist banke) može da se dogovori da bude oko 100€ godišnje. Kad razmisliš na šta sve baciš 100€ onda to bude isplativo. Meni su zbog godina tražili 450€ što naravno nisam ni hteo da prihvatim.

Životno možeš i kasnije da uzmeš. Možeš da ga vežeš za kredit (riziko) ili neku drugu varijanu (tipa štednja) koja bi u tom slučaju išla tvojima u celosti (ako doživiš onda imaš i dobit), a može i kombinovano. Međutim, to su skuplje varijante. Ja sam sad skoro ponovo pregovarao sa Unica osiguranjem konkretno i bilo je gotovo da potpišem pola-pola (pola riziko, pola štednja). Za 40k € koliko sam tražio da mi bude osigurana suma 250-260€ bi bilo prva polovina (koja ide banci svakako, 20k €), a za drugu polovinu (ona sa dobiti ukoliko "preživim") je trrebalo oko 860€ da se plati (pričam o godišnjim iznosima).

E sad, sve je bilo super dok nisam zatražio da vidim posebne uslove (ona "sitna slova" u ugovorima te vrste koje sve mrzi da čitaju ). Kad sam počeo da ih rešetam sa pitanjima u vezi odbijanja isplate (u slučaju smrtnog ishoda) samo su paktali. Generalno, to pokriva neke standardne smrtne ishode i teške bolesti ali po nekim njima definisanim uslovima (tipa da li je infarkt miokarda bio veličine 1 mm ili više, da li je kancer na nivou ovom ili onom - ovo je sad karikirano inače je veoma precizno definisano).

Rizik od smrti od korona virusa ne pokrivaju, naravno, a to sam prvo pitao.

Na kraju sam odustao i rekao ako je to već tako štedeću sam, pa dokle stignem.

@Čika_Kure - To zavisi valjda od veličine stana i opštine. Za moj slučaj je to 40€ godišnje.

 

[Čika_Kure]

@old_bookmaker ja sam u pogledu toga sujeveran, neću da osiguravam život da ne prizivam zlo...

 

[DjoleMC]

EDIT: Zaboravih da dodam, meni je jedino Intesa nudila istu fiksnu kamatu tokom celog perioda otplate, a sve ostale banke reevaluaciju nakon 5 godina, pa ako su se stvari promenile na bolje po mene kamata ostaje ista, ako su se promenile na bolje po njih kamata se koriguje na više. Takođe jedini su mi ponudili prevremenu otpatu kredita bez ikakvih dodatnih provizija i naknada i bez ograničenja iznosa koji je može prevremeno otplatiti.

Ako sam dobro razumeo, NLB nudi delimicnu otplatu do 1.000.000din godisnje, ili celokupnu sa 0.05% penala na preostali iznos - onaj milion na koji nema penala. To mi je takodje bitna stvar

 

[old_bookmaker]

Delimičnu otplatu bez penala su nudili skoro svi. Rekao bih da je to deo standardne ponude. Možda se sad nešto promenilo nakon svih onih tužbi i provlačenja banaka kroz blato (digli su cene za sve vrste usluga, a moguće je da su neke benefite i ukinuli).

 

[boki78]

Kod Inteze je postojala mogućnost otplate do 1.000.000 din. u kalendarskoj godini bez penala. Idem u utorak na prvi sastanak sa licem zaduženim za stambene kredite pa ću pokupiti informacije i napisati ovde.
Doduše ja uzimam kredit za adaptaciju stambenog prostora koji je administrativno mnogo komplikovaniji od kredita za kupovinu stana ali su uslovi otplate gotovo isti. Bio sam prošle godine na informativnom razgovoru i sve je bilo obavijeno velom tajne, niko u banci ništa ne zna osim jednog jedinog čoveka koji se time bavi (i zadužen je za ceo južnobanatski okrug), ne postoje uslovi i potrebna dokumenta odštampani na papiru, totalno neozbiljno. Ipak mislim da su i dalje među najpovoljnijim bankama za te stvari.

 

[[Miki]]

Iskustvo iz Intese za stambeni mi je super. Kada sam uzimao kredu pre godinu dana obisao sam par banaka i sve su u tom trenutku imale losiju kamatnu stopu.
Ja sam dobio 2.89 + euribor sto je sad 2.35% i sve je zavrseno za 5 radnih dana pa sam se prijatno iznenadio. Doduse, licni savetnik je sve zavrsio.

U ugovoru stoji da je otplata do 1 000 000 godisnje (12 meseci od poslednje prevremene otplate) free, sve preko toga je 1% sto i nije strasno jer ako skupis milion dinara za par meseci, platis 100e preko a dobro spustis glavnicu a samim tim i kamatu.

Poslednja iskustva od kolege koji uzima kredit je da je Unicredit povoljniji ali ima obavezan NKOSK sto se na kraju svede na isto kao Intesa samo je pitanje da li zelis da iskesiras dodatno za NKOSK ili svakako tu razliku novca da platis kroz malo vecu ratu.

 

[Čika_Kure]

^ Ljudi pišem iskustvo staro dve i po tri godine.

Meni u ugovoru piše da mogu prevremeno otplatiti kredit bez ograničenja sume i bez provizije.
Kažem, kad sam gledao ostale banke su mi nudile ovo što vi pišete (do 1.000.000 godišne, sa naknadom i provizijom), očigledno je i Intesa u poslednje tri godine preuzela sličan sistem jedino što oni kako pišete dozvoljavaju prevremenu otplatu i preko 1.000.000 din godišnje ali uz proviziju.
Takođe, kad sam ja uzimao kredit NKOSK je u Intesa bio obavezan, jedino ga Eurobanka nije tražila, ali su im i bez NKOSK krajnji troškovi bili veći nego kod Intesa.

Pošto je Vrhovni sud u februaru 2021. godine definitivno zauzeo stav da je prevaljivanje troškova NKOSK sa banke na klijenta nezakonito, još razmišljam da li da ih tužim, ali to mi svakako sad i nije prioritet.

 

[DjoleMC]

Ako nekog zanima, ovde moze da procita o vrstama kamatne stope:

Najpovoljnija vrsta kamatne stope - varijabilna, fiksna ili mešovita? | Kredium

Saznajte koje banke na tržištu nude najpovoljnije uslove za sve vrste kamatnih stopa i kako da odaberete najbolju vrstu kamatne stope za vas.

www.kredium.rs

 

[Alukard]

Odlicna tema, i ja planiram kredit za stan. Ja sam izdvojio postansku stedionicu i raifaizen banku zbog 10% ucesca. Nisam bas u mogucnosti da se protegnem do 20%. Ima li neko info koja jos banka nudi 10% ucesca da stavim i njih na spisak

 

[Čika_Kure]

Odlicna tema, i ja planiram kredit za stan. Ja sam izdvojio postansku stedionicu i raifaizen banku zbog 10% ucesca. Nisam bas u mogucnosti da se protegnem do 20%. Ima li neko info koja jos banka nudi 10% ucesca da stavim i njih na spisak

Znam da je NBS doneo preporuku da se učešće smanji sa 20 na 10%, ali pošto su sve banke privatne sa stranim kapitalom, NBS zarezuju ko Marica krivi, i samo tri banke su tu preporuku za sada implementirale u svoju poslovnu politiku.
Eurobank i ove dve koje si ti pomenuo.
Međutim mislim da su na ime smanjenja učešća uveli druge rigoroze, tipa NKOSK, osiguranje života, stana i sl...

Pa još jednom preporuka svima da gledaju samo krajnju cifru, koliko uzimaš, a koliko UKUPNO na kraju vraćaš, jer te lako slude te nominalna, te efektivna kamatna stopa, te nema NKOSK, ali ti prećuti da ima 100 drugih naknada...

 

[Alukard]

Da, naravno, krajnja cifra je jedino sto je bitno. Ali s' obzirom da planiram kredit od oko 70 000 ne bih za ucesce da dajem 14000 jer ih nemam u steku, zato gledam ucesce od 10%.

 

[headingmachine]

U postanskoj stedionici vazi učešće 10% samo na prvu nekretninu. Tako je bilo pre par meseci, verujem da je isto ostalo. NKOSK je obavezan, ali jos uvek moze da se tuzi. Trenutno sve tuzbe prolaze. Ja jos cekam.

 

[[Miki]]

Samo pazite sa tuzbama, u smislu da bankama ostaje diskreciono pravo da vam vise nikada ne da kreditni proizvod.

 

[DjoleMC]

Odlicna tema, i ja planiram kredit za stan. Ja sam izdvojio postansku stedionicu i raifaizen banku zbog 10% ucesca. Nisam bas u mogucnosti da se protegnem do 20%. Ima li neko info koja jos banka nudi 10% ucesca da stavim i njih na spisak

od nekog sam cuo da postoji varijanta, ako si kupac prvog stana, da se novac koji dobijes kao povrat pdv-a tretira kao ucesce, tako da prakticno mozes uzeti kredit bez ucesca. Ako se setim ko mi je to rekao, pitacu detaljnije. Znam da je imalo veze sa stanovima u naselju Zemunske Kapije, mozda je to neka pogodnost koju nudi investitor, a ne banka.

 

[headingmachine]

To stoji, ali kada je u pitanju tuzba za obradu kredita. Moj nkosk je 1200 evra, i to necu da im poklonim. Nkosk nema veze sa bankom, i radnici tamo ti kazu da slobodno tuzis nkosk, ako ste u malo boljim odnosima.

 

[Alukard]

od nekog sam cuo da postoji varijanta, ako si kupac prvog stana, da se novac koji dobijes kao povrat pdv-a tretira kao ucesce, tako da prakticno mozes uzeti kredit bez ucesca. Ako se setim ko mi je to rekao, pitacu detaljnije. Znam da je imalo veze sa stanovima u naselju Zemunske Kapije, mozda je to neka pogodnost koju nudi investitor, a ne banka.

Ajde da ispadnem glup, koliko sam ja procitao povrat pdva na prvu nekretninu je 10%?

Edit: to vazi samo za novogradnju tj kada se kupuje direktno od investitora, za staru gradnju ne vazi

 

[headingmachine]

DjoleMc
Ne mozes uzeti stambeni kredit bez ucesca. To o cemu pricas je dogovor izmedju investitora i kupca, i nece svaki investitor to da radi. Ako se dobro secam, investitor digne cenu stana za ucesce, a tebi da pare da platis tih 10%, a druga vrsta dogovora je da ti da pare za ucesce, a ti mu vratis kada dobijes povrat pdv-a za prvu nekretninu.
@Alukard
Ja dobijam 10% nazad za prvu nekretninu, ali samo za 40 kvadrata, ne za celu kvadraturu stana. Mislim da je to neko opste pravilo. Ako prijavis jos clanova na tu adresu, onda dobijas 15% po osobi valjda.

 

[[Miki]]

40 kvadrata je regulisano zakonom, 15 dodatnih za supruznika i jos 15 za decu.

"Pravo na refundaciju PDV-a može se ostvariti za stan čija površina za kupca prvog stana iznosi do 40 m², a za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15 m² po svakom članu, koji nije imao u svojini, odnosno susvojini, stan na teritoriji Republike Srbije u periodu od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o prodaji nepokretnosti."

Tu isto ima uslov da nemas nekretninu na svom imenu, a takodje za povrat PDVa stan nije smeo da bude prometovan.

 

[headingmachine]

Tako je. Nemam zenu i decu, pa ne znam koliki je maksimun za povrat, jer me to ne interesuje.

 

[old_bookmaker]

I još da budete informisani da kad uzmete povraćaj PDV-a i uključite dete ono je to pravo za ceo svoj život ostvarilo. U prevodu, kad dete poraste i poželi da kupi svoj stan neće imati pravo na povraćaj PDV-a jer je to pravo već ostvario. Meni bi čudno to tumačenje ali rekoh sebi, "sine, tebi svakako ovo ostaje, tako da, ...". Možda se to tumačenje za 10-20 godina promeni. Do tada, ko živ, ko mrtav.

 

[Alukard]

Najgluplje je sto te za povrat pdva teraju da kupis stan u novogradnji koji je krs kvalitet

 

[pecavuk]

Najgluplje je sto te za povrat pdva teraju da kupis stan u novogradnji koji je krs kvalitet

Pa, nije sva novogradnja krš kao što nije ni sva starogradnja dobra. Ne treba generalizovati jer varira kvalitet u oba slučaja (i to dosta).