Stambeni krediti

[jddipqd]

@RingeRaja
Hvala drugar.
Da, svakako planiram da krenem i obilazim banke i pitam. A slobodno neka dovedu procenitelja imovine.

Neće oni da dovode procenitelja, nego ti daju listu procenitelja čije procene prihvataju. Ti onda angažuješ nekog od njih i to uredno platiš.

 

[daxyco]

Učešće moraš platiti svakako, nema kod nas stambenog kredita bez učešća.

Što se tiče procene vrednosti kuće, kada sam razmatrao da na kuću u malom gradu stavim hipoteku kod kredita, rečeno mi je da za stanove u tom gradu traže da je vrednost 2x veća od iznosa kredita, a za kuće 3-4x veća od kredita. Ne znam gde živiš, ali po cenama bih rekao da nije Bg/NS, pa tu računaj da će tražiti da je vrednost nekretnine daleko preko iznosa kredita.

 

[jddipqd]

Učešće moraš platiti svakako, nema kod nas stambenog kredita bez učešća.

Učešće nije neophodno ako se pod hipoteku stavlja nekretnina značajno veće vrednosti nego iznos kredita.
Ako je vrednost nekretnine pod hipotekom tolika da može lako da se proda po ceni iznosa kredita, ne treba učešće.
Poenta učešća je da u slučaju aktiviranja hipoteke, banka može da smanji cenu nekretnine pod hipotekom da bi ostvarila brzu prodaju.
E sad, verujem da se tu ne gleda samo nominalna vrednost nego i stanje na tržištu, tj. da li uopšte postoji potražnja za takvim nekretninama. Za stanove u većim gradovima ne verujem da je problem, za kuće po selima verovatno jeste.

 

[dlalic]

Nešto gledam ove online kalkulatore i za stambene kredite ispada da im za 30k evra, ja banci vratim 36k evra (na 20 godina), što mi je ok.

Ovo samo ako je kamata 2% što nema nigde. Nešto si mašio prilikom unosa u kalkulator. Verovatno si izostavio učešće? Na 24k (30k-20%) je moguće

 

[daxyco]

Učešće nije neophodno ako se pod hipoteku stavlja nekretnina značajno veće vrednosti nego iznos kredita.
Ako je vrednost nekretnine pod hipotekom tolika da može lako da se proda po ceni iznosa kredita, ne treba učešće.
Poenta učešća je da u slučaju aktiviranja hipoteke, banka može da smanji cenu nekretnine pod hipotekom da bi ostvarila brzu prodaju.
E sad, verujem da se tu ne gleda samo nominalna vrednost nego i stanje na tržištu, tj. da li uopšte postoji potražnja za takvim nekretninama. Za stanove u većim gradovima ne verujem da je problem, za kuće po selima verovatno jeste.

Stvarno može stambeni kredit bez učešća? Koja banka hoće to da odobri, uzeo bih kredit odmah? Recimo stan od 200k, hipoteka na stan od 300, može bez učešća? Oba u BG.

 

[RingeRaja]

@RingeRaja
Hvala drugar.
Da, svakako planiram da krenem i obilazim banke i pitam. A slobodno neka dovedu procenitelja imovine.
Mogu i da im dam pdf sa mojim freelance primanjima zadnjih 2 godine, pa da vide kako stoje stvari.
Ili čak i učešće da platim 10-20% ako treba.

Pitanje samo brzinsko ako neko zna, da li mogu dobiti stambeni kredit sa ratom kao i normalni stambeni krediti, ili se nude samo takozvani "hipotekarni krediti", za ovakve slučajeve?
Nešto gledam ove online kalkulatore i za stambene kredite ispada da im za 30k evra, ja banci vratim 36k evra (na 20 godina), što mi je ok.
A hipotekarni oko 50k evra im vraćam.. što mi je ono... hmm...

Nema na čemu.
Pošto se kod banke tretiraš kao preduzetnik, što ti i jesi, za tebe ide posebna procedura za kredit, razlikuje se od one koju treba da prođe neko ko je zaposlen po ugovoru o radu na neodređeno.
1. Tržiće ti podatke vezane za firmu, koja je, od kad postoji, potvrda banke o prilivima po preduzetničkom računu, potvrda poreske uprave da si redovan sa izmirivanjem obaveza državi, za suprugu isto
2. Kao što ti rekoše, procenitelja ti plaćaš, sa spiska koji ti daju. Oko 150 evra je procena.
3. S obzirom da je kuća, nisam siguran da će 2x vrednost biti adekvatna, za stan u BG-u da, za kuću teže
4. Može i bez učešća, ali tada MORA ono što daješ u zalog (kuća) da vredi bar 4x
5. Ako hoćeš da izračunaš tačno koliko bi ti bila rata, imaš tzv. formulu za kamatni račun, može da se nađe na internetu, ukucaš cifru koju uzimaš, broj godina, efektivnu kamatnu stopu i dobiješ koliko je mesečna rata i koliko ukupno vraćaš. Imaj u vidu da je dodatni trošak osiguranje nekretnine koja je pod hipotekom, plaća se 1x godišnje, za moj stan od 80 kvm u BG-u je oko 50 evra.
6. Na 30K evra da za 20 godina vratiš 36K evra nema šanse sa trenutnim kamatnim stopama, loš ti je taj račun.

Kalkulatori - Efektiva

Uz pomoć našeg kreditnog kalkulatora izračunajte sebi ratu kredita i uporedite na konkretnom primeru ponude banaka. Kalkulator za izračunavanje maksimalnog iznosa kredita Vam može pomoći da okvirno izračunate koliki kredit možete dobiti uz mesečnu ratu primerenu Vašim mogućnostima. Upišite...

efektiva.rs

Npr. za 30K evra, sa proporcionalnim metodom proračuna, na 240 meseci, kamata 4%, vraćaš skoro 44K evra.

 

[jddipqd]

Stvarno može stambeni kredit bez učešća? Koja banka hoće to da odobri, uzeo bih kredit odmah? Recimo stan od 200k, hipoteka na stan od 300, može bez učešća? Oba u BG.

Recimo Unicredit

Banka na dugme | Stambeni kredit

nadugme.unicreditbank.rs

• Učešće od 20% kupoprodajne cene nekretnine, ukoliko se hipoteka stavlja na nekretnini koja se kupuje. Kredit se odobrava do 80% iznosa kupoprodajne cene nekretnine odnosno procenjene vrednosti nepokretnosti koja se kupuje;
• Bez učešća je moguće realizovati kredit ukoliko se hipoteka uspostavlja na nekretnini koja nije predmet kupovine ili se daje dodatna nepokretnost pod hipoteku. U tom slučaju kredit može iznositi maksimalno do 80% procenjene vrednosti nepokretnosti nad kojom/kojima se uspostavlja hipoteka;

 

[RingeRaja]

Ovo je super, 80% kredita za 100% procenjene vrednosti, ja ne bih nikada nekome dao taj novac, ali eto, Unicredit daje, iako je ogroman rizik za banku kojoj neko ko je uzeo takav kredit kalira u startu.
Meni je par banaka koje sam pitao kada sam radio refinansiranje kredita i razmišljao da pomerim hipoteku sa stana na drugu nekretninu, uglavnom reklo da može, ali su gledali vrednost hipoteke kao procenja vrednost stana x2, pa sam odustao i ostavio hipoteku na stan koji otplaćujem, jer mi nije bilo isplativo.

 

[d4rk3lf]

Hvala svima na odgovorima.
Ostaje da odem lično i prošetam se po bankama i čujem šta imaju da mi kažu.
Situacija je daleko pesimističnija nego što sam mislio.

Mislim da neću pristati na uzimanje kredita od 30k, a da treba da vraćam 50 (skoro pa duplo)... što je mnogo - mnogo je.
Lakše mi da štedim paru na paru, jedem koske i kačamak... iako mi je cela situacija suluda ako čovek ne može uzeti kredit na osnovu imovine koja je 1/1 njegova i nije opterećena ničim.

 

[giovanni]

Pa obzirom na inflaciju na taj način nećeš ništa postići. Za 20 godina to što si hteo da kupiš koštaće više a pare koje uštediš vredece manje.

Što se tiče iznosa koji ćeš vratiti, uzmeš kredit manjeg trajanja, manje I kamate daš banci... Ako možeš da otplatiš. Mislim, 30 hiljada na 20 godina, predugo a rata ti je vrv izračunata na ispod 200eur mesečno. Spusti to na 10 godina pa proračunaj opet, biće veća rata ali manja kamata ukupno, 10 godina prodje kao tren.

 

[d4rk3lf]

Npr. za 30K evra, sa proporcionalnim metodom proračuna, na 240 meseci, kamata 4%, vraćaš skoro 44K evra.

Ova varijanta bi mi i možda odgovarala, obzirom da bi rata bila ispod 200 evra, što bi trebalo da mogu da plaćam bez da iole značajnije osetim.
Ali sada sam se čuo sa drugarom koji je bio šef u OTP banci (sada radi u Nemačkoj drugu profesiju), i on mi kaže da nema šanse niko da mi odobri kredit, sve dok nisam stalno zapošljen.
Mogu da imam kule i gradove, ali banka će najviše gledati da li radim negde za stalno. Doduše, kaže da je bilo tako pre 10 godina dok je on radio, a sada ne zna tačno kakva je situacija.

@giovanni
U pravu si za inflaciju, i nju treba uračunati i nju banke isto računaju, tako da je računica koju je @RingeRaja izveo, potpuno logična i prihvatljiva.
Samo što bih ja ratu na max 200 evra mesečno sveo i to ne mogu na 10 godina. Da se obavezujem da plaćam 400-500 evra, ne bih.
Msm.. ako bih već išao tom metodom, onda bih i sam (verovatno) mogao da skupim te novce uz malo stiskanja za 2-3-4 godine.
Ali 200 evra mesečno bi bila banja.

 

[RingeRaja]

Nije u pravu, možeš da dobiješ stambeni kredit i ako si preduzetnik, ali je proces bitno drugačiji i po tebe neizvesniji - u prevodu, ima da te istresu iz gaća da bi dobio kredit.
Napisao sam ti, najbitnija stavka za tebe je tvoj status u poreskoj upravi i banci.
Dakle, ako si PR koji svoje obaveze prema državi izmiruje disciplinovano, na vreme, a imaš redovan i značajan priliv od posla u minimum prethodnih 12 meseci, ti si kreditno sposoban i nije problem da dobiješ kredit, pogotovo sa hipotekom. Doduše, gleda se i to da li firma ima dobit, kako idu prilivi, jednostavno, da li si neko ko ima stabilan biznis ili ne. Ako je odgovor da, dobićeš. Ako firma sastavlja kraj sa krajem, nema šanse.
Hipoteka je za banku nužno zlo, ako brod krene da tone, da imaju za šta da se uhvate i izvuku uložen novac.
Banka nije agencija za nekretnine i ona ne voli kad dođe u situaciju da mora da prodaje na licitaciji, banka voli stabilnu mesečnu otplatu rate i to je to. Kad je otplata redovna, ne iskaču crvene zastave. Čim krene docnja, zvoni za uzbunu.
Ja sam PR, otplaćujem refinansiran stambeni kredit kod Erste, račun koristim samo za to, svakog meseca je na njemu iznos rate + mesečno održavanje + par stotina dinara, nema transakcija, niko me ne dira, tako već 2 godine.

 

[scylla]

Ja sam pesimista u vezi ovoga, pre svega jer je freelancer.
Nije zaposlen a nije ni preduzetnik (pausalac/na licnoj zaradi).
Iako se kao PR mnogo teze dobija kredit, kao freelancer mi deluje skoro nemoguce.
Jedino sto u prilog ide to sto ima vec nekretninu koju ce dati kao zalog, pa da ga to eventualno izvuce.

Ali eto, prodji par banaka (u stvari, prodji sve), bas me zanima sta ce ti reci.

 

[milos0888]

Drugar pausalac je jedva dobio 17k (trebalo mu za investiciju neku, nije stambeni). Druga drugarica je uzela stambeni kao pausalac zajedno sa muzem koji je primao oko 30-40k(neki pomocnik na faksu ili tako nesto), zajedno su dobili oko 50ak hiljada max

 

[alfaunits]

Pa obzirom na inflaciju na taj način nećeš ništa postići. Za 20 godina to što si hteo da kupiš koštaće više a pare koje uštediš vredece manje.

Ovo vazi za jako dobre stanove i lokacije, ne generalno 🙁
Ljudi su kupovali po 3000e/m2 na NBG i Vracaru 2008. i i dan danas ne mogu ni za tu cifru da prodaju stan neki.
Kuce i manja mesta pogotovu. Mi smo isto dobili 2023 za kucu kao sto smo mogli 2010.negde, sica.

Ne treba gledati to kada se uzima za sebe vec da... se ne uzme nesto ocigledno precenjeno (ako ima hype, precenjeno je) i da se ljudima svidja.
Bolje placati banci za to nego gazdi. Ako nije za sebe stan onda (investicija) ili nije jedini stan onda je drugacije, ali to je sira prica.

 

[Nothingman]

Teško je na NBG 2008. cena bila 3000 evra. Ako me sećanje dobro služi, Belvil je tada koštao do 2200 evra, a to su bili među najskupljim stanovima tada na NBG. Iako je kvalitet gradnje bio upitan, to je forsirano kao premijum novogradnja/lokacija.

Ne pada mi na pamet šta je u tom trenutku moglo da košta 3000 tamo.

 

[streets_fan]

Negde oko 2009 vig plaza (ili kako se vec zove ono pored energoprojekta) se prodavalo za 2800-3200 po kvadratu. Mozda imam negde i mail koji su mi poslali. To je bilo najskuplje tada sto je postojalo na nbg.

 

[mickeyrs]

Moje iskustvo kao preduzetnika krajem 2021, firma postoji 9 godina, stabilni prilivi svakog meseca, obišao nekoliko banaka i ne da nije bilo šanse da će odobriti bilo kakav kredit, nego nismo ni stigli do primanja, ugovora sa klijentima itd... bukvalno te saslušaju i kažu, da, da, razumem, ali nemamo trenutno mogućnost da odobrimo kredit paušalcima.

A onda je jedan veći klijent mi, ujedno i veći klijent Unicredit banke, pozvao svoju bankarku tamo i rekao daj' nemojte da zezate čoveka, radi sa mnom 10 godina i onda je sve moglo... bankarka prosledila kontakt od druge koleginice šefice ekspoziture, otišao na sastanak sa svim papirima, priznali sve ugovore na neodređeno sa klijentima (koji nemaju rok do kad važe) kao redovan priliv i odobrili 80k kredita nisu trepnuli... tako da, jeste, može da se uzme kredit i kao PR ili paušalac, ali je najbolje, kao i za sve u ovoj ... zemlji, da imate nekoga ko zna nekoga... od tabananja po bankama cenim da može samo kondicija da se dobije. 🙂

 

[KingGizzard]

Ovo vazi za jako dobre stanove i lokacije, ne generalno 🙁
Ljudi su kupovali po 3000e/m2 na NBG i Vracaru 2008. i i dan danas ne mogu ni za tu cifru da prodaju stan neki.
Kuce i manja mesta pogotovu. Mi smo isto dobili 2023 za kucu kao sto smo mogli 2010.negde, sica.

Ne treba gledati to kada se uzima za sebe vec da... se ne uzme nesto ocigledno precenjeno (ako ima hype, precenjeno je) i da se ljudima svidja.
Bolje placati banci za to nego gazdi. Ako nije za sebe stan onda (investicija) ili nije jedini stan onda je drugacije, ali to je sira prica.

Ima tu dva faktora, jedan je da ono što se danas smatra periferijom će možda sutra da postane poželjno zbog razvoja grada, a drugi faktor je da rast cene ne znači nužno rast vrednosti jer nominalno cifre svakako skaču, zato mora da se u obzir uzme inflacija.

Ali u svakom slučaju, uvek bolje plaćati banci nego stanodavcu, to kažem ljudima koji se lome da li da kupuju ili da čekaju, svaki mesec koji moraš da platiš stanodavcu je kao da si bacio pare u kontejner.

A s bankom kad se pogodiš, zvuči ti mnogo ta kamata što će ti uzeti, ali radila je ECB štamparija dva puta u zadnjih 20 godina, i verujem da nije kraj toj praksi. Prostim jezikom: ko je čuvao keš umesto da je kupio stan - zeznuo se.

 

[alfaunits]

Ima tu dva faktora, jedan je da ono što se danas smatra periferijom će možda sutra da postane poželjno zbog razvoja grada, a drugi faktor je da rast cene ne znači nužno rast vrednosti jer nominalno cifre svakako skaču, zato mora da se u obzir uzme inflacija.

Ma kakva inflacija, ja sam pomenuo nomilane, apsolutne vrednosti... kupljeno za 3000+ na NBG negde 2008., probaju da prodaju od 2022., niko da uzme po 3000e. Ne pricam o inflation-adjusted prices nego apsolutnim vrednostima.
(Ima ovde i uzasnih stvari koje ne mozemo javno diskutovati, a jos uvek nisu lose kod nas kao vani)

Slazem se da generalno bolje banci nego zakupodavcu, ali ne sme da se gleda nekretnina kao nesto sto "nikad ne gubi vrednost".

 

[mitar1982]

Не знам шта је 2008. могло на НБГ да кошта 3000 евра, а да сад не може да се прода за толико. Стан у квалитетној новоградњи на Бежанијској коси 2008. плаћен нешто испод 1300 евра по квадрату, сад, у 20 година старој згради кошта сигурно барем 50% више.

 

[MiloshBg]

Visa je cena m2 na BK. Drugarica skoro prodade stan ~90m2 za oko 300k evra. Stara gradnja 25+ godina.

 

[alfaunits]

Не знам шта је 2008. могло на НБГ да кошта 3000 евра, а да сад не може да се прода за толико. Стан у квалитетној новоградњи на Бежанијској коси 2008. плаћен нешто испод 1300 евра по квадрату, сад, у 20 година старој згради кошта сигурно барем 50% више.

Na znam ja mnooogo stvari ali one postoje svejedno 😉
Zeznuli se ljudi. Cene su sa 3000 pale na 1600 za manje od godinu dana tamo. Nije BK, stari blokovi.

Mada ne verujem da je u GTC/GPC mnogo bolje. To su bile po 3-3500e/m2 neki stanovi a sada (15g kasnije) ne verujem da za 4k mogu da ih prodaju sto uopste nije neko povecanje.
Na Dorcolu se nove zgrade prodavale za 2500e 2011., pre 2-3g jedva za nesto ispod 3000e prodate (13g kasnije) nakon 2g na trzistu i naravno spustanja cene oko 25%+ . Moja zgrada.
To su ljudi bas ulog kupili (ne za sebe, nisu ziveli uopste). Cist gubitak za njih (u banci se vise dobilo za 2-3g)

Ima gomila novih zgrada na Dorcolu gde su sada 5k/m2, ali kupljeni stanovi zvrje prazni godinama (kupljeni, "ulog', da ne ulazimo u politiku). Ako obican covek tamo kupi nece biti na dobitku.
Takve cene treba izbeci. Obicne stanove sa nekom prosecnom cenom (iako je to vecini skupo!) je ok.

Nekad jeste bolje placati zakup nego kupiti stan.

 

[mitar1982]

Свакако није правило, требало је бити озбиљан таленат па направити погрешну куповину тог типа на НБГ у то време.

 

[momsab]

da se vratimo na temu a koja nije kretanje cena nekretnina i koliko je gde koštao kvadrat početkom milenijuma