Šta je novo?
Od:
Filteri

Stambeni krediti

Nikola mJet je napisao(la):
Ajde mala pomoc. Nasao sam stan, zgrada je spolja gotova, iznutra ne. Investitor kaze useljenje decembar.
E sad, ucesce banci tj njemu je 20%
Banka kaze da njemu pusta novac kad stan bude na 80%, ja sam mislio da zgrada mora da bude na 80%?
Takodje mislio sam da se kredit pusta kad zgrada dobije upotrebnu dozvolu i tehnicki prijem prodje?
Po investitoru i banci ispada da cu ja placati kredit od npr maja do decembra iako necu ziveti u istom?
Sta se desava ako investitor nestane u decembru , a kredit tece?
Jel moze neko malo da mi pojasni kako da se zastitim?
Kliknite za proširenje...

Ti u proceduru odobrenja kredita ulaziš kada je objekat na 80 % izgrađenosti. Tada predaješ papire za kredit i treba da angažuješ procenitelja koji će izvršiti procenu nekretnine. Tu možeš da dobiješ još malo na vremenu i da malo odugovlačiš.
Ja sam dogovorio sa investitorom da posle kapare čekamo do pred predaju ključeva. Npr. da dva meseca pre predaje ključeva uđem u kredit, pa dok oni odobre i isplate, proći će bar meseci i po dana.
 
Pozdrav forumaši, ajde da ponovim pitanje pošto prošli put mi niko nije odgovorio:)
Planiram izgradnju stambenog prostora. Posedujem lokal i iznad njega prostor od 120kv gde planiram da sagradim stan i tu živim. Sad počinjem da se malo interesujem oko toga, pa me zanima kakav kredit tu mogu da uzmem? Naravno i supruga i ja smo u stalnom radnom odnosu. Keš kredit koliko znam se ne isplati. Da li možemo podići udruženi kredit? Ukoliko može kredit koliko je kamata i da li mora 10-20 posto učešća? Hvala unapred svima.
 
Treba ti kredit za izgradnju. Za izgradnju moraš imati sve papire i dozvole, kao i ugovor sa preduzećem koje vrši izgradnju. Varijanta da uzmeš kredit pa da juriš radnike na crno koji će da rade, ne može.
Mislim da ti treba hipoteka na neki drugi objekat ili zemljište i ne odobravaju sve banke ovakav kredit.

Možeš uzeti udruženi kredit pri čemu se naravno povećava iznos kredita koji možeš dobiti. Za sve detalje moraš do banke otići i rapitati se.
 
Irska: kapara ispod stola da bi se dobio stan (i renta i kupovina) je standard. Cela cena ukljucujec kaparu, ona ne ulazi u porez, ne vraca se nikada.
Nemacka: pocelo je slicno. Ili se nudi VISE od oglasene cene, sto je vec ustaljena praksa dugo godina. Cene su pola miliona, ali kupci nude po 700.000 pa nekad i ne dobiju.

Ponuda/potraznja: za mesec dana moze kupac odustati, cene padnu i prodavac nije iskoristio drugog (kes) kupca. Ilo obratno, cene rastu, mogao je vise dobiti.

Sve ovo ako se ignorise da pola stanova kod nas i vise sada kupe kao investiciju, jer je valjda 90% iznosa prometa u kesu. Ne 90% ugovora, vec 90% iznosa ukupnog. Znaci sve skuplje - cist kes.
 
Nikola mJet je napisao(la):
Ajde mala pomoc. Nasao sam stan, zgrada je spolja gotova, iznutra ne. Investitor kaze useljenje decembar.
E sad, ucesce banci tj njemu je 20%
Banka kaze da njemu pusta novac kad stan bude na 80%, ja sam mislio da zgrada mora da bude na 80%?
Takodje mislio sam da se kredit pusta kad zgrada dobije upotrebnu dozvolu i tehnicki prijem prodje?
Po investitoru i banci ispada da cu ja placati kredit od npr maja do decembra iako necu ziveti u istom?
Sta se desava ako investitor nestane u decembru , a kredit tece?
Jel moze neko malo da mi pojasni kako da se zastitim?
Kliknite za proširenje...

Moje razumevanje je da zgrada treba da bude na 80% da bi pustili kredit. Puštanje kredita nema veze sa upotrebnom dozvolom. Ima završenih projekata po gradu gde su se ljudi odavno uselili, a čekaju godinama na upotrebnu dozvolu (i ko zna da li će dočekati).

Nije neuobičajeno da se otplata kredita započne pre useljenja. Tu postoji nužan rizik za kupca, pogotovo ako gradnja kasni. Zato se u ugovorima ugovaraju i penali za kašnjenje, da bar delimično amortizuju trošak zakupa koji kupac ima zbog kašnjenja, a mora da otplaćuje kredit za to vreme.

Ne možeš se u potpunosti zaštititi, kao što je neko rekao već, postoji element rizika gde si ti u milosti i nemilosti investitora i moraš da se nadaš da će sve proći u redu. Ne znam kako je u drugim državama, ali u Srbiji ne postoji zadovoljavajući mehanizam da se kupac novogradnje zaštiti u potpunosti, i ako nešto nije kako treba, ostaje ti samo parnica.
 
I ja sam razumeo da objekat treba da bude na 80% , e sad, investitor nudi svog procenitelja koji bi to "sredio" sto mi je naravno sumnjivo, meni da tece kredit , a on na fiktivnih 80% uzeo lovu. Takodje i 20% ucesca da se ugovori i vrati posle npr 2 meseca ako ne bude na 80% jer realno i nije on meni vraca pare. Znaci obrnuo mojih 20k, i tera dalje. Jesmo banana.
 
Procenitelj mora biti odobren od strane banke, a ne investitora. Od banke dobijaš listu procenitelja čije procene prihvataju.
 
Onda time bolje.

To da li jesmo ili nismo banana... Sve je ovo stvar dogovora između kupca i prodavca, a ne države. Kupac treba da angažuje advokata koji će mu sačiniti predugovor, a za tim i ugovor i koji će zaštititi kupca usled neispunjenja obaveza prodavca (npr. povraćaj dvostruke kapare u slučaju odugovlačenja u roku od npr. 5 dana od dana isteka ugovorenog roka, plaćanja penala na mesečnom nivou u visini rate kredita...).
 
Tako je.
Svako mora da računa da mu pre bilo kakvog ugovora ovakvog tipa, gde su cifre pozamašne i gde nema pravo na bilo kakav faul, obavezno treba advokat, po mogućstvu dobar i u koga mora da ima puno poverenje.
Sve drugo je ogroman i nepotreban rizik.
Ja sam pre refinansiranja kredita sa varijabile na fix imao drugara advokata, i to bankara, kao savetnika, koji je to uradi pro bono za mene, i nisam se zeznuo, kako stvari stoje. I hvala mu još jednom za sve, sve mi je potanko objasnio, sve moguće rizike, gubitke i dobitke, a ja sam doneo odluku.
 
da se vratimo na temu. hvala na razumevanju
 
Jel ima neko da je uspeo da dobije stambeni kredit a da radi za firmu cija je bransa "rizicna"?
 
Gleda se bonitet firme. Šta podrazumevaš pod rizičnom delatnošću?
 
Moraš otići do banke da porazgovaraš sa referentom za stambene kredite. Ima razlike između banaka, pa ako ne prođeš kod prve, ti onda obiđi i druge.
 
Ja sam obišao sve banke 2021 za stambeni kredit i svi me odbili pod izgovorom "rizična delatnost"... Na kraju odem u RF koja me je takođe odbila ali sam im onda rekao kako možete da mojoj firmi
dajete kredite i to više milionske (koje regularno otplaćuje) a meni, kako zaposlenom ne možete... Okrenula teta neki broj i ekspresno mi odobren kredit.
Probaj u banci gde tvoja firma ima račun i još ako uzima kredit... :)
 
da li neko moze da mi napise iskustvo sa proceniteljima.
dobili smo info od agenta da oni uvek procene za manje..nasli smo stan na mirijevu i prodaje se za 110k,a agent nam kaze da ce proceniti max 90k,a izgovor je da tako banka stiti sebe sto mi je tek nejasno...mislim kako kupiti stan u beogradu na kredit ako jedva mozes da skupis pare za ucesce oko 20k i na to ti treba jos 20 jer ce ovaj proceniti na manje...u prevodu neko ko nema 50tak u kesu u steku o stanu moze da sanja...druga stvar zasto ga procenuje na manje..zar to i ne znaci onda taj stan ne vredi cenu po kojoj se prodaje,a ta cena je odraz trzista i cene kvadrata..zasto banka tu pravi problem i to ne prati
da li moze napraviti neki dogovor sa proceniteljem...kakva su iskustva?
 
milos88nbg je napisao(la):
da li neko moze da mi napise iskustvo sa proceniteljima.
dobili smo info od agenta da oni uvek procene za manje..nasli smo stan na mirijevu i prodaje se za 110k,a agent nam kaze da ce proceniti max 90k,a izgovor je da tako banka stiti sebe sto mi je tek nejasno...mislim kako kupiti stan u beogradu na kredit ako jedva mozes da skupis pare za ucesce oko 20k i na to ti treba jos 20 jer ce ovaj proceniti na manje...u prevodu neko ko nema 50tak u kesu u steku o stanu moze da sanja...druga stvar zasto ga procenuje na manje..zar to i ne znaci onda taj stan ne vredi cenu po kojoj se prodaje,a ta cena je odraz trzista i cene kvadrata..zasto banka tu pravi problem i to ne prati
da li moze napraviti neki dogovor sa proceniteljem...kakva su iskustva?
Kliknite za proširenje...
Banka obično ima listu procenitelja sa kojima radi pa možeš da probaš sa nekim drugim. Ukoliko imaju samo jednog meni bi to bilo sumnjivo i sumnjao bih i da imaju nekakvu vrstu dogovora. Generalni problem je što kada se pogledaju podaci o prodaji sa katastra koji su javni vidi se da su cene stanova ispod oglašenih. Link:
Procene procenitelja nisu najpreciznije i procenitelj jeste odgovoran za procenu ali takođe ima prostora da plasira za poređenje one oglase koji više idu kupcu na ruku. E sad, ne znam kakvo je sada stanje po pitanju njihove fleksibilnosti ali generalno stoji činjenica da ljudi traže više novca nego za koji se stanovi u proseku prodaju kao i činjenica da procenitelji prilično imaju slobodu ako su već dobili licencu za to što rade. Ja bih u svakom slučaju probao sa više procenitelja pa ako su svi ujednačeni sa procenom, možda ima smisla ponuditi i drugu cenu za kupovinu nekretnine. Možda i očekuju neku vrstu mita u međuvremenu. Postoji i još jedan problem a to je da su do pre koju godinu investitori preferirali keš kupce jer su mogli da biraju pa su kreditni kupci bili primorani da plaćaju veću cenu.
Da dodam možda i moje iskustvo iz prethodnih godina. Procena za državnu gradnju - nikakav problem sa proceniteljem. Procena za stan sa tržišta koji je na oglasima imao najveću prosečnu cenu za taj kraj: procenitelj je uzdahnuo i rekao kako je to trenutno najskuplji stan iz starogradnje za tu lokaciju ali je ipak dao procenu koja je meni odgovarala. Ne mogu da se setim da li je ikakvu ulogu igralo to što je učešće bilo negde oko 35% i da li je procenitelj uopšte imao taj podatak. Svakako nikakav mito.
 
Poslednja izmena:
Svaka banka ima listu procenitelja sa koje klijent MORA da izabere jednog.
Ako taj jedan nije procenio onako kako kupcu odgovara, može da se angažuje drugi, a procena prvom mora da se plati. Procenitelj ne radi džabe, tako da treba imati i ovo u vidu kao potencijalni trošak.
Cene iz oglasa i jesu i nisu marker procenitelju kada radi tržišnu procenu stana, gleda se i katastar, gde su upisane cene po kojima su slični stanovi prodati.
Takođe, svi očekuju da cene idu na dole, pa i to treba imati u vidu kada se ceni da li je procenjena cena objektivna.
U principu, u situaciji kada se kod nas planira uzimanje kredita od xy banke, treba imati u vidu nekoliko činilaca vezanih za procenu cene, a moje mišljenje je da će procenitelj više navoditi vodu na vodenicu banke, jer sa njom ima ugovor, a ne sa klijentom banke (iako ga on plaća) i u interesu mu je da ga zadrži.
Veća je verovatnoća da će sa nekoliko loših procena, koje nisu u najboljem interesu banke, izgubiti ugovor, nego što će sa nekoliko loših procena koje nisu u interesu klijenta, banka izgubiti tog klijenta.
 
Oglasi nisu odraz realnog stanja, odnosno cena po kojima se stanovi zapravo prodaju. Veći deo stanova koje vidite na oglasima su muzičke želje prodavaca. Stanovi koji su dobro cenjeni na oglasima odu relativno brzo, a ono što uglavnom stoji su stanovi čija je cena, da kažemo, nerealna...

Mislim da je najbolje pogledati jedan od sajtova gde se prikazuju prometovane cene iz RGZ, na primer https://www.cenenekretnina.rs/ (nadam se da ovo admin neće videti kao reklamu, izuzetno je korisna alatka).
 
Krajem prosle godine sam gledao zvanicne cene iz ugovora u Katastru (dostupne online na sajtu Katastra) i cene novih stanova su bile bas te iz oglasa, da nisu ni 0.5% dali nize.

Zadnjih 6-12 meseci su mnogo nize nego prethodni period, ali ne previse.

Starogradnja (tj. sta se od fizickih lica kupi je u oba slucaja ispod cene iz oglasa.

Mislim da sam pomenuo: niko (fizicko lice) nece prodati svoj stan po cenama koje neko hoce da plati, ako vec nisu dogovorili po slicnoj ceni od drugog da kupe ili ima problem sa nekretninom.
Firme ne morsju da snizavaju.
 
Dignut kredit u iznosu od 1.200.000, nakon toga naplaceno 12.000 nekakva vrsta naknade, da li je to naknada za proveru na kreditnom birou ili naknada neka za podizanje kredita? Dignut u AIK banci, nije preko agenta za kredit vec u banci
 
@lukadr sve pise u ugovoru tako da procitaj ali verovatno je to trosak obrade zahteva ili osiguranje ili neka kombinacija troskova.
 
Je li ko nedavno proverao kolike su sad kamate za stambene kredite?
Neckam se da li da se upustam u kredit. Vreme(godine) leti, a ja ostadoh u neobranom grozdju. Imam za ucesce ali nikako da se odvazim za dalje, sve ove ludacke cene me odbijaju.
Srecom imamo stan u kom zivimo, ali ce nam trebati kroz par godina veci definitivno pa je mozda zgodan momenat polako se upustati u analizu i trazenje.
 
Intesa i OTP trenutno imaju ponudu trajno fiksne kamate od 5.x% sto je mnogo bolje od varijabilne koja je trenutno 7.x%. Da li jos neka banka daje takve uslove ne znam, mozda ima jos neka.
Ako trenutno neko moze da priusti ratu mislim da je ok trenutak za kupovinu stana. Rata nece sigurno rasti, a za 5-10 godina ce cene stanova sigurno dodatno porasti, pa time i cene iznajmljivanja. Da ne govorim da mi deluje kao ozbiljan problem ako nego doceka penziju u iznajmljenom stanu, bez dodatnih primanja.
 
^erste daje isto fikasno 5.x

U OTP je meni sluzbenica rekla da daju kredite zaposlenima u firmama sa sifrom poslvoanja Kocne i kladjenje
 
ludi-dudi je napisao(la):
Ako trenutno neko moze da priusti ratu mislim da je ok trenutak za kupovinu stana. Rata nece sigurno rasti, a za 5-10 godina ce cene stanova sigurno dodatno porasti, pa time i cene iznajmljivanja. Da ne govorim da mi deluje kao ozbiljan problem ako nego doceka penziju u iznajmljenom stanu, bez dodatnih primanja.
Kliknite za proširenje...

Ja i dalje očekujem ozbiljnu globalnu finansijsku krizu u bližoj budućnosti, sistem je pun bezvrednog finansijskog smeća koje se odavno gomila i opterećuje ekonomiju koja predugo nije imala recesiju da se reši tog tereta. Sad, koilko će kriza trajati, koilko će biti ozbiljna, koilko će pogoditi tržište nekretnina, itd., to ne može niko da zna.

Prirodno kretanje cene stana je sporo opadanje kako stan postaje stariji i treba mu više popravki/održavanja, dakle kao i automobil. Čim ti imaš situaciju da stanovima vremenom cena raste, umesto da opada, to je znak da neke druge ekonomske sile deluju na cene, kao recimo migracije stanovništa, priraštaj, špekulacije, inflacija, itd. Treba razmišljati kako će se te sile ponašati deset, dvadeset, trideset godina od sada.

A onda je tu individualna situacija svakog potencijalnog kupca. Planira li neko da zauvek živi u tom mestu? Ima li porodicu i planira li da je proširuje? Ima li već postojeće mesto za život? Razvodi su takođe mogućnost na koju se mora misliti, sve što kupiš u braku je pola ženino, itd., itd.
 
Poslednja izmena:
Morate se prijaviti ili registrovati da odgovorite ovde.
Nazad
Vrh Dno